#3(26), март 2008 года

Неужели европейский рынок недвижимости будет следующим?

Пузырь на американском рынке недвижимости, частично подстегиваемый ипотечными ссудами, выданными заемщикам с плохой кредитной историей, был катализатором для текущего беспорядка на финансовом рынке. Однако пузырь не ограничился Соединенными Штатами

Дэниел ГРОС, Project Syndicate

В Европе за последнее десятилетие цены на жилье также резко возросли – иногда даже больше, чем в США. То же относится и к другим странам и растущим рынкам, где быстро растущие доходы оказали давление на цены активов.
Действительно, за исключением Германии и Японии цены на жилье возросли до небывалых уровней почти везде. Как могла возникнуть такая глобальная модель, когда недвижимое имущество стало самым локальным из всех активов?
Недавние исследования предполагают, что глобальный бум на рынке жилья был тесно связан с беспрецедентным увеличением запасов ликвидности в главных центральных банках. Безусловно, финансовая инновация, как и предоставление займов покупателям, которые обычно не получили бы права на ипотечные кредиты, также сыграла свою роль. Однако ипотечные ссуды, предлагаемые заемщикам с плохой кредитной историей, возможно, не выдавались бы в таком масштабе, если бы центральные банки не создали обстановку богатой ликвидности и низких процентных ставок.
Кризис неплатежеспособности пока затронул, главным образом, финансовые рынки в США и Европе. Это не удивительно, если учесть, что по обе стороны Атлантического океана цены достигли исторических пиков и до недавнего времени продолжали расти.
Это не просто совпадение. Между американскими и европейскими ценами на жилье всегда была взаимо-
связь. За последние три десятилетия котировки в США и Европе придерживались трех медленных связанных циклов «бума и спада». Все предыдущие пики сопровождались несколькими годами падающих цен. Нет причины предполагать, что этот цикл изменится.
В прошлом году расценки в США упали. Поскольку данные о зоне евро станут доступными позже, пока еще нельзя установить, действительно ли котировки уже изменились и на континенте. Но если модель прошлого сохранится, цены на жилье очень скоро должны начать падать и в Европе.
И в США, и в Европе котировки, казалось бы, поднялись на 20-30% выше своей долгосрочной средней величины. После столь значительного завышения, вероятно, последует некоторое занижение. Это предполагает, что цены должны будут упасть, по крайней мере, на 20-30%, а может, и значительно больше.
У европейских политиков есть причина для беспокойства. В то время как в зоне евро мало фактов выдачи ссуд лицам с плохой кредитной историей, есть достаточно оснований утверждать, что цены на жилье сильно влияют на внутренний спрос, хотя и с большими отклонениями в разных странах.
Почти везде более высокие цены на жилье были связаны с большим потреблением. Это значит, что более низкие котировки в Европе, скорее всего, будут сопровождаться более слабым спросом на потребление, чем в США. Такая ситуация наблюдается в Германии.
Влияние стоимости жилья на строительство более разнообразно. В Испании и Ирландии инвестиции в строительство выросли до 18-20% ВВП, что гораздо выше, чем в Штатах. В этих двух странах более низкие цены на жилье, скорее всего, связаны с острым и продолжительным снижением внутреннего спроса, который может упасть даже сильнее, чем в США.
В отличие от этого, во Франции и Италии, где цены на жилье выросли почти так же, как в Америке, нет никаких признаков излишка на рынке недвижимости. Таким образом, негативное воздействие снижения цен на жилье в этих двух странах должно ограничиться спадом в потреблении. Германия будет затронута меньше всего, поскольку и цены на жилье, и строительство были ниже существующей тенденции в течение некоторого времени.
Короче говоря, удешевление недвижимости не ограничится Соединенными Штатами, и по обе стороны Атлантического океана, вероятно, подорвет потребительские расходы.

К содержанию