#3(26), март 2008 года

Растущий рынок жилья Латинской Америки

Будет ли поставлена под угрозу одна из самых положительных тенденций в Латинской Америке – рост местных кредитных рынков, которые расширили доступ населения к покупке жилья, – в результате последствий ипотечного кризиса в США?

Мишель ВАКЕР, Project Syndicate

Крупные международные банки и ипотечные заимодатели пришли на рынки Латинской Америки, предлагая финансовые услуги, которые позволяют кредиторам лучше управлять рисками. Банки креативно подошли к таким источникам потенциальной кредитоспособности, как денежные переводы мигрирующих рабочих, домовладения в собственности нескольких семей, а также другим источникам, которым раньше не уделялось внимания. Распространение микрокредитования предоставило доступ к капиталу заемщикам, которые ранее считались некредитоспособными.
До последнего времени субстандартный ипотечный кризис слабо влиял на рынки Латинской Америки. В Мексике, благодаря созданию в 2003 году рынка ценных бумаг жилищной ипотеки, сектор недорогого и среднего по стоимости жилья быстро вырос. Только за последний квартал 2007 года мексиканские эмитенты продали новых ценных бумаг, подкрепленных ипотекой, на 1,5 млрд. долл. Спокойным оставался и чилийский рынок.
Эти рынки были частично изолированы, поскольку большинство инвестиций в ценные бумаги, подкрепленные недвижимостью, поступали от местных инвесторов. Кроме того, домовладельцы и ипотечные рынки Латинской Америки отличаются от таковых в США.
«Колебания на глобальных рынках естественны. Однако страны Латинской Америки с кредитной точки зрения сегодня намного более состоятельны, чем когда бы то ни было. Они сумеют противостоять колебаниям и изменениям на мировых рынках», – говорит Грег Кабанс, исполнительный директор Отделения структурированного финансирования Латинской Америки в Fitch Ratings – международном агентстве кредитных рейтингов.
Правительства региона смогли извлечь пользу из уроков прошлого. «Текильский кризис» в Мексике 1994-1995 годов сделал неплатежеспособными многих домовладельцев, когда песо упал на 70%, а процентные ставки взлетели. В Мексике у всех ипотек фиксированная ставка, в отличие от печально известного «взрывного ARM» с меняющейся ставкой, который отвернул домовладельцев США от ипотек, как только выросли процентные ставки. Ипотеки в Мексике индексируются на уровень инфляции, но государственное ипотечное агентство привязывает этот индекс к минимальной зарплате и покрывает разницу, если корректировки процентов по ипотеке в соответствии с инфляцией опережают рост зарплаты. Это защищает как заемщиков, так и кредиторов.
Таким образом, хотя процент просроченных ссуд в Мексике после создания ипотечного рынка незначительно вырос, только 5% ипотек просрочены на 31-60 дней и лишь 2% – на 61-90 дней. В США просрочены на 90 дней или лишены права выкупа 20% субстандартных ипотек с меняющейся процентной ставкой.

Аналитик Standard & Poor’s Хуан Пабло Моллейн обращает внимание на то, что в Мексике нет ликвидного вторичного рынка, на котором ипотечные ценные бумаги могут быть проданы покупателям, которые значительно удалены от оригинального эмитента. Это делает покупателей более осторожными.
Положительной чертой прошлого финансового кризиса в Латинской Америке стало то, что большинство людей имеют менее значительные долги, чем граждане США. Например, в Мексике долг по ипотеке составляет менее 10% ВВП, около 50% ВВП он достигает в Европе и 82% в США – соотношение, которое увеличилось более чем в четыре раза за последние двадцать лет.
Низкий уровень личной задолженности в Латинской Америке позволяет построить конструктивную традицию займов, расширяя экономические возможности. Нет сомнения в том, что увеличение доступа к финансовым услугам имеет огромный позитивный потенциал, если он регулируется ответственно.
В опубликованной в 2000 году книге «Тайна капитала» перуанский экономист Хернандо де Сото говорит, что доступ к кредитным ресурсам является мощным инструментом развития, который до сих пор не использовался в полной мере. Он считает крайне важным позволить людям с низким уровнем дохода добыть капитал, который может быть использован для инвестиций в малый бизнес, образование или другие проекты, которые значительно улучшат уровень жизни в среднесрочной и долговременной перспективе.
Однако по мере того как расширяется спектр доступных финансовых услуг, растет опасность злоупотребления ими. Этот урок необходимо усвоить на примере США, где легкий доступ к кредитам привел к самоуверенности властей, появлению шарлатанов и трагедиям людей, потерявшим дома. Американцы стали использовать свое жилище как денежные печатные станки, из которых они получали кредитные средства для потребления, а не для инвестиций.
Значительное подорожание жилья показывает, что оно и впредь будет расти в цене. Латиноамериканцы долгое время рассматривали недвижимость как долгосрочное вложение и защиту от инфляции. При значительно более низкой инфляции за последние двадцать лет другие инвестиционные возможности были более прибыльны, что позволило контролировать цены на недвижимость. В то же время расширенный доступ к займам поддержал строительный бум, чтобы удовлетворить широкий неудовлетворенный спрос. Только в Мексике дефицит жилья оценивается в шесть миллионов единиц.
В то время как США и Европа понижают процентные ставки, чтобы придать новые силы своим экономикам и успокоить финансовые рынки, самым значительным действием субстандартного кризиса в Латинской Америке может стать увеличение инфляции. По иронии судьбы, в таком случае расширенный доступ к ипотечным займам, который создает новых домовладельцев в регионе, может привести к необходимости защищать регион от той катастрофы, к которой привел слишком свободный доступ к займам в США.

К содержанию