#8(31), август 2008 года

Лихорадка на рынках недвижимости развивающихся стран

Почти во всех развитых странах повторяется одна и та же история: лопнувший пузырь рынка недвижимости приводит к удорожанию жилья, стагнации кредитных программ и почти полному отсутствию сделок в этой сфере

Лора КОН, Financial Times

Согласно данным консалтинговой фирмы Real Capital Analytics, по сравнению с 2007 годом, в первом квартале 2008-го объем контрактов в индустриальном мире упал на 54%.
И что же делать нетерпеливым инвесторам в недвижимость? Может быть, как вариант, стоит рассмотреть покупку офисного здания в Китае? Или многоквартирного дома в Индии? Или промышленной зоны в предместьях Москвы?
В связи с повсеместной урбанизацией, ростом среднего класса и открытием внутренних ипотечных рынков цены на недвижимость в развивающихся странах стремительно идут вверх, в то время как в остальных странах мира наблюдается их полная стагнация. Как сообщает RCA, в первом квартале этого года количество сделок на развивающихся рынках увеличилось на 43%.
В игру вступают крутые парни. По данным концерна Citigroup, который изучил деятельность 50 ведущих фондов из США и Европы, в течение следующих трех лет портфельные менеджеры планируют инвестировать около 370 млрд. долл. в недвижимость, несмотря на замедление на внутренних рынках. Это может увеличить стоимость их порт-фелей на 6% по сравнению с прогнозируемыми 4,5%.
Крупные суммы уже начинают перетекать в Китай, Индию, Россию и другие развивающиеся экономики в Восточной Европе. Международный фонд недвижимости Чарльза Шваба, оценивающийся в 228 млн. долл., предпринял первый набег на развивающиеся рынки в марте этого года. Руководители фонда владеют холдингами в Индии, Бразилии, Мексике и на Среднем Востоке. Они утверждают, что это только начало.
Задает темпы на «горячем» рынке недвижимости Бразилия – один из развивающихся рынков, привлекающий бурные потоки инвестиционного капитала. Стоимость сделок, заключенных в сфере коммерческой недвижимости в каждом квартале, превышает 1 млрд. долл. В этом плане страна вырвалась вперед, оставив далеко позади своих региональных соперников – Аргентину, Мексику и Чили.
Рост зарплаты, низкая инфляция и стабильная валюта стали толчком к стремительному развитию строительной отрасли, дав надежду на крупные прибыли. Сэм Либер, президент Alpine Funds и портфельный менеджер Alpine International Real Estate Equity Fund с 1989 года, говорит, что сегодня просто нет страны, лучше Бразилии. По его мнению, быстрый экономический рост и благоприятные условия финансирования делают ее чрезвычайно перспективной.
«Четыре года назад банковское финансирование здесь было практически недоступным. Сейчас таких возможностей уже много. Более того, в отличие от Штатов, в бразильских банках полно наличности», – говорит Либер.
Кроме того, если в США проникновение ипотеки составляет 80%, то в Бразилии эта цифра не дотягивает и до 10%. А это значит, что ситуация здесь очень многообещающая. «На этом рынке в премиумном сегменте, как, впрочем, и во всех остальных, спрос превышает предложение», – отмечает Либер.

«Большей части недвижимости, в которую мы хотим вложить деньги, попросту еще не существует. Возможности будут только расти», – говорит портфельный менеджер фонда Дионисио Менесис.
Лихорадка распространяется не только с Запада, но и с других регионов. По данным Urban Land Institute и PwC, азиатские пенсионные фонды и фонды суверенного богатства ищут пути выхода на рынки недвижимости развивающихся стран.
Kuwait Investment Authority инвестировала 750 млн. долл. в строительство мегамаркета «Севахир» в Стамбуле. Фонд Mapletree India-China, подразделение сингапурского холдинга Temasek, наращивает инвестиции в Китае, в том числе 320 млн. долл. в жилищное и промышленное строительство в южной провинции Гуандонг и 121 млн. долл. – в возведение офисного здания в Пекине.
«Инвесторы считают, что развивающиеся экономики – это грандиозная возможность увеличить капитал. Перспективы настолько потрясающие, что поток инвестиций будет только расти. Судя по всему, в следующем квартале ситуация повторится», – отмечает Дэн Фазуло, управляющий директор RCA.
Однако не следует путать бум в сфере недвижимости в развивающихся странах с инвестиционными пузырями, поразившими Азию, Латинскую Америку и другие развивающиеся страны в конце 1990-х годов. В отличие от «горячих» денег, которые живо переместились на развивающиеся рынки, а затем так же быстро ушли с них, большая часть инвестиций на этот раз приходит из отдельных экономик. Чем меньше надежд на иностранное финансирование, тем дольше будет длиться лихорадка наличных, по сравнению с ситуацией десятилетней давности.
Аналитики из Morgan Stanley настроены оптимистично. Они ожидают, что бум на рынке недвижимости в регионе продлится еще целое десятилетие. По их данным, за это время развивающиеся страны потратят на ключевые инфраструктурные проекты 22 млрд. долл. Около половины всех средств уйдет на строительство. Кредитный кризис в США только ускорил этот процесс, поскольку американские инвесторы изымают средства из внутреннего рынка и отправляются на поиски более высоких доходов от недвижимости.
Быстрый рост количества сделок в развивающихся странах основан, частично, на низкой базе – сделки в сфере недвижимости «высшей лиги» в некоторых регионах еще десять лет назад практически отсутствовали. Однако, несмотря на замедление роста в промышленных державах, объем соглашений здесь все еще превышает объем контрактов в развивающихся государствах. Прав-да, нужно признать, что новички быстро догоняют своих развитых собратьев. И одна из причин тому – рост Китая.
Как сообщает RCA, за 12 месяцев, включая первый квартал текущего года, Пекин получил 102 млрд. долл. инвестиций, или почти две трети общего потока, направленного в развивающиеся страны. А это уже серьезный объем, вне зависимости от принципа измерения. За год в Китае состоялась половина всех продаж земельных участков в мире – и по объему, и по количеству проданных наделов.
На китайском рынке недвижимости больше всего местных денег. За последний год внутренние инвестиции составили 69% от общего числа вложений в недвижимость. У местных игроков есть преимущество, которого нет у иностранцев – им не нужно становиться партнером местной компании или организовывать СП.
Свидетельством привлекательности китайского рынка служит количество инвестиций в регионы. Из пяти сделок в сфере строительства стоимостью, превышающей 1 млрд. долл., четыре были заключены в малых городах. В прошлом году компания-застройщик Beijing North Star вместе со своим партнером Beijing Urban Development Group заплатила 1,2 млрд. долл. за права на строительство в Чаньша – столице китайской провинции Хунань.
Несмотря на то что Китай – гигант недвижимости среди развивающихся стран, он далеко не одинок в своем роде. По данным RCA, в Индии в первом квартале рост объема сделок составил 210% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Сегодня в этой стране – самый быстрорастущий рынок недвижимости в мире.
В Индии на рынке также доминируют отечественные инвесторы – их доля в сделках составляет 59%. Правительство страны в 2005 году поддержало сектор, смягчив регулирующие требования, что позволило привлечь зарубежный капитал. «В Индии только-только начался процесс урбанизации, и длиться он будет еще долго», – полагает Джонатан Гарнер, глава подразделения Morgan Stanley.
Катализатором бума здесь служит увеличение прослойки среднего класса – богатые молодые люди стремятся купить жилье в западном стиле. Объем проданной в течение первого квартала недвижимости составил 6,7 млрд. долл., однако спрос превышает предложение на 20 млн. единиц жилья, что лишь подстегивает рынок.
Еще больший стимул для увеличения спроса в Индии и Китае – рост населения. По прогнозам ООН, к 2050 году эти страны станут самыми густонаселенными. К тому времени в каждой из них по отдельности будет проживать больше людей, чем во всех развитых государствах вместе взятых. Более того, на протяжении следующих сорока лет население развивающихся держав составит 63% всех людей, живущих на планете, сегодня же данный показатель – 56%. Это знаменует собой большой скачок и делает демографию веским основанием для инвестиций в указанные рынки.
Справедливости ради следует отметить, что с точки зрения выгодных вложений привлекательными стали не только страны с быстрорастущим населением. Крупные залежи нефти в России явились толчком для сильного экономического роста, что, в свою очередь, способствовало привлечению огромных инвестиций в недвижимость. Как и в некоторых азиатских государствах, иностранные фирмы, ищущие возможность инвестировать в недвижимость России, должны создать совместное предприятие с местной компанией. Правда, в отличие от азиатских стран, в России, в основном, вкладывают в уже существующую недвижимость.
Хлынули деньги и в некоторые европейские державы – Польшу, Румынию, Чехию. Не осталась без внимания инвесторов и Турция. Как сообщает Morgan Stanley, стоимость иностранных вложений в турецкую недвижимость в прошлом году составила 3,5 млрд. долл. по сравнению с 2,9 млрд. долл. в 2006-м.
Рациональная основа инвестиционных потоков состоит в том, что процветание на развивающихся рынках станет толчком для роста жилищного и коммерческого строительства. «Эти страны развиваются быстрее, чем западные государства, благодаря чему увеличивается прослойка среднего класса. А ему нужны офисы», – поясняет Стивен Блэнк из Urban Land Institute. 

К содержанию