#10(33), октябрь 2008 года

Датское решение для американских ипотечных проблем

Компромисс, к которому пришли Казначейство и Конгресс об участи Fannie Mae и Freddie Mac, двух финансируемых государством ипотечных агентств, представляет собой худшую из возможных развязок

Джордж СОРОС, AlterNet

Казначейство предложило предоставить им безлимитное финансирование, но руководители обеих компаний по-прежнему на своих местах. Менеджмент понимает: продержаться можно, лишь не притрагиваясь к деньгам Казначейства. А значит, сделает все, чтобы уменьшить необходимость привлечения новых средств. Оба агентства находятся в частной собственности, но из-за недостаточного капитала не могут обеспечить стабильность, ликвидность и доступность финансовой системы национального жилищного строительства.
В докладе перед инвесторами Fannie Mae и Freddie Mac заявили, что в целях сохранения капитала они сократят покупку ипотечных кредитов и, возможно, прибегнут к сокращению активов. Особое внимание они обратили на то, что их прибыль от гарантийного страхования увеличилась вдвое. Кроме того, компании повысили качество новых ссуд, сосредоточившись на более благонадежных заемщиках, которые способны сделать больший начальный взнос. Это значит, что они увеличили стоимость ипотеки и ужесточили условия кредитования.
Из-за трудностей, которые испытывает банковская система, Fannie Mae и Freddie Mac стали последними столпами ипотечного рынка. За последний год их доля в новых кредитах увеличилась вдвое и приближается к 80 %. Такое соотношение сил во многом объясняется ролью Федерального управления по жилищным вопросам – полностью гарантированного правительственного учреждения. Пока оба агентства борются за выживание и пытаются снизить потребность в новом капитале, страдает доступность и стоимость американских ипотечных кредитов. Принимая во внимание, что сейчас предложение непомерно раздуто из-за многочисленных потерь права выкупа по ипотеке, это верный путь к краху. Цены на жилье резко упали, и продолжат падать дальше, если ипотечные займы не станут доступными на более благоприятных условиях для более широкого круга граждан.
Достигнутый компромисс ведет в тупик, обеспечивая дальнейшее падение цен на жилье сверх всякой нормы. В свою очередь, это обрекает политику Fannie и Freddie на провал, так как понижение цен на жилье увеличит их убытки и подтолкнет к банкротству. Крах обеих компаний просто оттянули за счет усугубления жилищного кризиса.

Доверие к облигациям Fannie Mae и Freddie Mac покачнулось. Давление на их акции продолжается. Рынки подталкивают правительство к поискам более адекватного решения. Нам пора признать, что бизнес-модель обоих ипотечных агентств ошибочна. Каждое из них представляет собой государственно-частное партнерство, в котором риски выпадают на долю государственного сектора, а прибыль достается частному – менеджерам и акционерам. Обе компании поражены проблемами с бухучетом, их менеджеры истратили огромные суммы на лоббирование в Конгрессе. Такая модель не заслуживает права на будущее.
К счастью, существуют альтернативы. Министр финансов США Хэнк Полсон предлагает использовать гарантированные облигации – популярный в Европе механизм ипотечного финансирования. Я бы рекомендовал систему ипотечного кредитования, используемую в Дании, в которой отношение стоимости актива к сумме кредита и стандарты оценки платежеспособности заемщика определяются единым регуляторным органом. Такие ипотечные ссуды обращаются в немедленно реализуемые облигации. Эти облигации обеспечиваются за счет ипотеки и финансовых учреждений, которые их выпустили. Ипотечные кредиты остаются на балансе заимодателя, что уменьшает нравственный риск, присущий системе США, в которой можно получить прибыль, перепродав эти ссуды на рынок.
Стандартизация ипотечных кредитов в датской системе обеспечивает больший уровень прозрачности и ликвидности. Владельцы недвижимости всегда могут заранее внести платежи, приобретя облигации. Стоимость недвижимости под ипотекой и цена облигаций идут бок о бок, и данная мера уменьшает опасность обесценивания собственности заемщика. Для банка-эмитента владение такими облигациями сопряжено с низкими требованиями к объему капитала, так что они продаются как премиальные или обыкновенные облигации с покрытием. Эта система обеспечивает доступные ипотечные кредиты, начиная с момента своего создания вскоре после Великого копенгагенского пожара в 1795 году.
Я руководил внедрением датской системы в Мексике при поддержке Пола ОґНила, бывшего тогда министром финансов США. С некоторыми модификациями она может обеспечить доступные ипотечные кредиты в Соединенных Штатах на долгосрочный период.

К содержанию