#9(20), сентябрь 2007 года

Циклическая ошибка

В разгар бума низкокачественного ипотечного кредитования оформление ипотеки не представляло ни малейшего труда

Брук МАСТЕРС и Саския ШОЛТЕС, Financial Times

Низкий кредитный рейтинг и история банкротства? Никаких проблем. Доход слишком низок для получения займа? Просто увеличьте цифру в справке о доходах. Опасаетесь, что кредитор может проверить ваши заявленные доходы? Отправляйтесь на www.verifyemployment.net.
Всего за 55 долл. операторы этой малой компании из Калифорнии примут вас на работу в качестве «независимого подрядчика» и помогут получить кредит. Они даже предоставляют чеки как «доказательство» дохода и за дополнительные 25 долл. дают телефоны, по которым любой банк может проверить эти данные.
Однако наиболее абсурдная черта рынка низкокачественной ипотеки в США в последние годы состояла в том, что кредиторы стали настолько щедры, что проверки практически не проводились.
Все это сделало систему чрезвычайно уязвимой для мошенников и вскоре заинтересовало федеральных и государственных прокуроров. При кризисе «сабпрайма», который, согласно данным ФРС, может стоить инвесторам 50-100 млрд. долл., эти расследования способны превратить простую корректировку рынка в национальный скандал.
Рынок «сабпрайма» пострадал из-за легкодоступных ссуд: кредиторы и их брокеры часто получали вознаграждение за оформление новых ипотек на основе объема, не имея дела с дефолтами заемщиков напрямую. На протяжении многих лет благоприятных рынков капитала и сильной увлеченности инвесторов высокодоходными ценными бумагами кредиторы привыкли к легкой продаже рисковых ссуд на жилье на Уолл-стрит. В свою очередь, банки оформляли их в ценные бумаги и продавали инвесторам по всему миру.
Такая легкость ипотечного финансирования позволила тысячам заемщиков получить деньги путем мошенничества со справками о доходах, часто даже при поддержке брокеров. Более смелые мошенники оформляли несколько ипотек и получали наличные.
«Оценить размеры проблемы трудно, потому что реального механизма заявления о мошенничестве на этом рынке нет. Более того, все обстоятельства склоняли участников процесса к тому, чтобы не заявлять», — говорит Карен Гелернт, партнер в юридической фирме Cadwalader, Wickersham &Taft.
Случаи мошенничества были обнаружены как вверху, так и внизу финансовой цепочки: заемщики лгали, чтобы получить лучший рейтинг и более крупные ссуды, а ипотечные брокеры и кредитные работники лгали заемщикам об условиях их ссуд и, возможно, также лгали банкам о квалификации заемщиков. Оценщики, в свою очередь, лгали о ценности заложенного имущества.

«Недавний резкий рост рынка низкокачественной ипотеки сопровождался ухудшением стандартов андеррайтинга и, в некоторых случаях, злоупотреблениями в выдаче кредитов и чистой воды мошенничеством», — заявил недавно законодателям председатель ФРС Бен Бернакл. При росте ипотечных ставок и падении цен на жилье дефолты заемщиков «сабпрайм» превзошли все границы.
Проблемы теперь пробираются вверх, вынуждая людей покидать свои дома, а кредиторов объявлять себя банкротами. Инвестиционные банки потеряли доходы, так как инвесторы теперь опасаются ипотечных активов. Обанкротились несколько крупных хеджевых фондов, в частности, два фонда под управлением Bear Stearns. Кризис способствовал переполоху на финансовых рынках и может угрожать здоровью экономики США, так как кредиторы усложняют доступ к займам, ограничивая расходы потребителей.
Для некоторых такое быстрое и драматическое развитие отрасли низкокачественных ссуд напоминает о кризисе сбережений и ссуд в начале 1980-х. Тогда все тоже началось с инноваций на финансовом рынке и недостаточного надзора, что многие называют одной из главных причин экономической рецессии в 1990-1991 годах. Тот кризис завершился федеральным вмешательством, стоившим 150 млрд. долл., и несколькими громкими обвинениями в мошенничестве.
На этот раз основные потерпевшие — это хеджевые фонды, которыми теоретически являются только богатые инвесторы. Однако некоторые аналитики полагают, что убытки на самом деле распределены — многие пенсионные фонды и фонды колледжей обращались к хеджевым фондам для увеличения своих доходов, а некоторые, включая Гарвардский университет, даже обожглись на этом. По предварительным оценкам, Гарвард потерял 350 млн. долл. из 550 млн., инвестированных в хеджевый фонд Джеффри Ларсона, бывшего управляющего финансами университета, который недавно обанкротился в результате происшествий на рынке «сабпрайма».
Если ущерб дойдет до самого низа цепочки, где пострадают мелкие инвесторы, возмущение может вырасти до такой степени, что потребуется государственное вмешательство. Недавно прошли слухи, что поддерживаемые государством ипотечные агентства Fannie Mae и Freddie Mac могут получить полномочия на скупку обесценившихся ипотечных активов.
«Ипотечный ландшафт США стал самой актуальной политической темой для обсуждения, и мы не удивимся, если увидим, как обычно медленный законодательный процесс будет ускорен в отношении вопросов освобождения проблемного ипотечного рынка», — говорит Луиз Пертл, стратег из исследовательской фирмы CreditSights.
Среди жульнических тактик в низкокачественной ипотеке — так называемые мошенничества для покупки, то есть предоставление лживых сведений о доходах для получения разрешения на оформление ипотечного кредита. При недавнем рассмотрении образцов «неподтвержденных» ссуд с искаженными сведениями о доходах заемщиков Mortgage Asset Research Institute обнаружил, что почти все покупатели домов завысили свои доходы, при этом почти 60% из них — более чем на половину.

«Таких заемщиков-мошенников зачастую трудно обнаружить, ведь они делают все возможное, чтобы выплатить минимальные платежи до реального наступления дефолта. Поскольку со времени первоначального мошенничества до дефолта проходит какое-то время, это дополнительно затрудняет передачу дела в суд. Хотя инвесторы в ипотеку также практически не имеют шансов вернуть свои убытки, причиненные отдельными заемщиками при таких обстоятельствах», — говорит Гелернт.
Многих участников, обвиненных в посредственных стандартах контроля качества, также практически невозможно призвать к ответственности ввиду их банкротства. «Обнаружить мошенничество после факта его совершения очень трудно, так как деньги уже ушли из дома и вы не сможете их вернуть», — говорит Гелернт.
Слишком свободные стандарты кредитования также облегчили жульничество ради выгоды. Прокуроры США по всей стране уже раскрыли, по меньшей мере, дюжину мошеннических сетей. Так, в одном деле в Нью-Йорке ФБР обвинило 26 человек, которые использовали украденные удостоверения личности, придумывали покупателей и завышали оценочную стоимость для получения низкокачественных ссуд на сумму более 200 млн. долл.
Представление о возможных масштабах проблемы можно получить, рассмотрев судьбу нескольких кварталов в Новой Каролине, построенных застройщиком Beazer Homes. Малообеспеченные покупатели жилья в городе Шарлотт подали в суд на застройщика, утверждая, что его кредитное подразделение обманом вынудило их оформить ипотечную ссуду, которую они не могли себе позволить, что привело к масштабным выселениям.
Домовладельцы  утверждают, что с начала 2002 года агенты по продаже преднамеренно искажали их личные данные, в том числе активы и доходы, чтобы помочь им квалифицироваться для государственной ипотеки. Согласно результатам анализа, подготовленного местной газетой, на начало этого года в десяти подразделениях Beazer в Шарлотте уровень выселений составил свыше 20%, по сравнению с 3% по штату в целом.
Сегодня ФБР расследует возможную причастность Beazer к мошенничеству, а управление жилищной политики и городского развития США проверяет, не нарушили ли ее агенты правила страхуемой государственной ипотеки. Beazer защищает свои практики продаж и утверждает, что всегда «ведет дела исключительно честным, этичным и легальным образом». В июне управление объявило об увольнении своего старшего бухгалтера по подозрению в попытке уничтожить документацию. С начала расследования акции компании упали на 75%.

Многие государственные прокуроры также вышли на охоту. Эндрю Куомо, генпрокурор штата Нью-Йорк, этой весной попал в новости, поскольку вызвал в суд оценщиков недвижимости и публично заявил, что ведет расследование целой отрасли. Участвующие в событиях лица утверждают, что расследование находится на раннем этапе.
Генеральный прокурор штата Огайо Марк Дэнн заинтересовался более высокими звеньями цепочки финансирования. Он открыто критикует роль отрасли финансовых услуг, которую та сыграла в большом количестве выселений в этом штате. «Очень многие люди знали или должны были знать о мошенничестве при покупке этих ипотек. Сейчас мы изучаем возможность задержать всех, кто участвовал в этих мошенничествах», — заявил прокурор.
Ведомство Дэнна изучает работу брокеров, оценщиков, рейтинговых агентств и секьюритайзеров, а также планирует использовать различные легальные методы для того, чтобы привлечь виновных к ответственности. Генпрокурор Огайо не только наделен полномочиями привлекать к уголовной ответственности, но также представляет третий по величине государственный пенсионный фонд в стране и может подать гражданский иск от лица инвесторов.
«Если бы не механизм упаковки этих ссуд, мошенничество не имело бы шансов. Мы следуем по «ниточке» от домовладельцев до держателей облигаций», — говорит Дэнн. По его словам, это расследование может затянуться от шести месяцев до года.
Со своей стороны, комиссия по ценным бумагам и биржам (КЦББ) тоже проводит расследование. Она желает выяснить, насколько честными были Bear Stearns и другие хеджевые фонды в плане разглашения резко снижающейся стоимости своих холдингов.
Многие из обеспеченных ипотекой бумаг, которые выкупают хеджевые фонды, продаются редко, и поэтому на них трудно назначить цену. Очень часто из-за отсутствия котировок реального рынка они оцениваются в составе портфеля согласно сложным математическим моделям, при этом становится возможным скрывать падение цены, если модели не обновляются.
КЦББ еще не завела ни одного дела в этой области, но регуляторы отмечают, что раньше комиссии уже удавалось добиваться соглашений о компенсации убытков с различными паевыми фондами и банками, которые не обновляли цены неликвидных акций во время падения рынка.
Юристы по ценным бумагам также начинают подавать иски о мошенничестве с активами от лица инвесторов, пострадавших по причине обвала на рынке «сабпрайм».
Джейк Замански, юрист, которому удалось выбить сделку об оплате понесенных убытков у Merrill Lynch во время скандала с искаженными данными исследования инвестиционного банка, подал арбитражный иск против Bear Stearns, обвиняя компанию в преднамеренном обмане инвесторов относительно риска на рынке ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. Юридическая фирма Bernstein Litowitz также готовит иск против Bear Stearns по обвинению в предоставлении ложной информации в заявочной документации для своих уже обанкротившихся хеджевых фондов.
«Речь идет о стратегии хеджевого фонда, которая оказалась несостоятельной. Мы планируем серьезную защиту против этих возмутительных обвинений», — заявил спикер Bear Stearns.
Другие хеджевые фонды могут также попасть под политический или юридический огонь в отношении своей роли в кредитном кризисе.
Профессор Ричард Карнелл из Юридической школы им. Фордхема утверждает, что есть возможность привлечь инвестиционные банки, которые секьюритизировали ипотеки, как минимум к частичной ответственности за серьезный обвал рынка. «Существуют два аспекта в поведении секьюритайзеров, которые можно оспорить в суде: непредоставление данных о качестве ипотечных займов и сознательное привлечение к сделкам мошенников», — говорит он.
Однако подготовить дело будет непросто — хеджевые фонды и другие инвесторы, которые покупали эти бумаги, считаются профессионалами в области финансов. Это значит, что им будет сложнее доказать свою неосведомленность.
Что касается фондов Bear Stearns, инвесторы могут столкнуться с новыми барьерами на пути получения денег через иски. Фонды работали, в основном, в Нью-Йорке, но зарегистрированы на Каймановых островах, и именно там было оформлено банкротство. С потенциально новым для международного права о банкротстве предложением ликвидаторы обратились в суды США. Они просят отложить иски до завершения процесса ликвидации бизнеса.
В официальном заявлении Bear Stearns отмечается: «Ввиду того, что два фонда зарегистрированы на Каймановых островах, советы директоров оформили ликвидацию именно там. Возврат кредиторам и инвесторам будет основан на базовых активах и пассивах фондов не по месту обращения с иском».
Даже если искам в США дадут ход, дело, поданное в Верховный суд, может также оказаться жизненно важным для инвесторов, которые надеются доказать, что хеджевые фонды и рейтинговые агентства стали причиной всеобщего мошенничества.
В деле Stoneridge Investment Partners против Scientific Atlanta суд рассматривает возможность для инвесторов получить какое-либо возмещение убытков от фирм, которые помогают акционерной компании жульничать, участвуя в «схеме борьбы с мошенничеством». Если высший суд вынесет приговор против «ответственности за схему», инвесторам, которые потеряли деньги на рынке «сабпрайма», останется совсем мало инстанций, куда они смогут обратиться за возмещением какой-либо части причиненного ущерба.
Уильям Пул из ФРС Сент-Луиса считает, что, скорее всего, инвесторы, понесшие убытки на ценных бумагах, обеспеченных «сабпраймом», виноваты во всем сами, поскольку были недостаточно внимательны.
Недавно он выступил с речью, в которой раскритиковал стандарты андеррайтинга Уолл-стрит. «Наказание понесли те, кто плохо делал дела и составлял неверные суждения. У нас достаточно доказательств того, что среди пострадавших компаний и хеджевых фондов — те, кто больше всего этого заслуживает», — сказал Пул. 

К содержанию